Améliorer la rentabilité d’un asset : le cas de la foncière JAMARO
En bref : la foncière JAMARO a mandaté BUDDIMM pour réaliser un Audit 360 de son patrimoine tertiaire en copropriété. Face à un déficit d'exploitation et à l'approche de travaux majeurs de réhabilitation, notre diagnostic juridique, technique et financier a permis d'identifier plusieurs dizaines de milliers d’Euros par an de fuites de rentabilité (charges locatives non répercutées, erreurs de répartition du syndic). Ce pilotage a redonné au Maître d'Ouvrage une feuille de route claire pour optimiser ses baux et anticiper la levée d'option de son crédit-bail.
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Contexte : optimiser la rentabilité d’un actif financé en CBI
La foncière JAMARO exploite un ensemble de bureaux de plus de 1 400 m² réparti sur plusieurs bâtiments en copropriété, financé sous forme de Crédit-Bail Immobilier (CBI). L'entreprise faisait face à un déficit d'exploitation grandissant et à une gestion immobilière complexe :
- Un nouveau changement de syndic.
- Une certaine opacité dans les dépenses de copropriété et une refacturation défaillante des charges aux sous-locataires.
- L'arrivée imminente d'un vaste plan de travaux lié à une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées (ORCOD), menaçant l'équilibre financier de l'actif.
- Des obligations réglementaires strictes à respecter vis-à-vis du bailleur : notamment suivi du Debt Service Coverage Ratio (DSCR) et déclaration OPERAT dans le cadre du Décret Tertiaire.
Solutions apportées par BUDDIMM : audit 360, modélisation et simulation
Pour poser une vision globale et actionnable, BUDDIMM a déployé une méthodologie d'Audit 360 visant à sécuriser les intérêts de la foncière face à son syndic et ses locataires :
- Audit financier et locatif : modélisation de l'état d'occupation et analyse des baux, mettant en évidence un manque à gagner de plusieurs milliers d’Euros par an suite à une non-régularisation des provisions pour charges locatives.
- Analyse juridique de la copropriété : analyse et modélisation du Règlement de Copropriété (RCP) et des appels de fonds, révélant des erreurs d'imputation récurrentes de la part du syndic (facturation indue de l'eau chaude sanitaire et de l'entretien des vide-ordures pour les lots bureaux).
- Anticipation technique et financière : évaluation de l'impact financier des futurs travaux de la copropriété (budget global estimé à 14,8 M€) pour projeter la quote-part de la foncière et anticiper les subventions ANAH.
- Stratégie Crédit-Bail : analyse du contrat pour vérifier la conformité (notamment déclarations OPERAT) et aide à la décision sur la levée d’option d'achat anticipée possible la 7e année, notamment en fonction des taux du marché (swap Euribor).
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Résultats : des risques maîtrisés et des leviers d'économies activés
- Réduction des coûts : identification d'économies directes de 5 000 à 10 000 €/an sur les charges de copropriété grâce à la correction des clés de répartition.
- Sécurisation des revenus : mise en évidence d'un levier d'optimisation majeur pour récupérer près de 30 % des loyers via la refacturation correcte des charges externes et internes.
- Visibilité à long terme : chiffrage précis du risque lié aux travaux ORCOD permettant la construction d'un budget d'exploitation prévisionnel sur 3 ans.
- Gouvernance : livraison d'un espace de travail collaboratif centralisant les données, facilitant le pilotage quotidien et le dialogue avec les différentes parties prenantes.
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Ce qu’en pense la propriétaire
Débordée par l’opérationnel et la recherche de locataires, je n’avais jamais vraiment pris le temps de me pencher sur ces sujets. L’intervention de BUDDIMM m’a permis d'y voir clair dans les charges de copropriété et de reprendre le contrôle de la rentabilité de cet actif de façon plus cadrée.
Laurence SAVIDES
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