AMO vs conduite d’opération

Dans les projets immobiliers, beaucoup de mots se ressemblent mais les responsabilités, beaucoup moins.

AMO. Conduite d’opération. Maîtrise d’ouvrage déléguée.
Dans les appels d’offres comme dans les réunions de lancement, ces termes circulent souvent sans que leur portée soit réellement clarifiée.

Or derrière ces appellations se cachent des différences juridiques, opérationnelles et stratégiques majeures. Et pour vous, dirigeant d’association, DAF, directeur général ou responsable immobilier, la confusion peut coûter cher : dérive budgétaire, responsabilité mal assumée, gouvernance floue.

Prenons le temps de clarifier. Et surtout, de comprendre ce que cela implique pour votre organisation.

Pourquoi la confusion est-elle si fréquente ?

La confusion entre AMO et conduite d’opération vient de trois facteurs principaux.

• D’abord, le vocabulaire est souvent utilisé de manière approximative, notamment dans le secteur privé. Le terme “AMO” est devenu générique, un peu comme on dirait “consultant”, sans préciser la nature exacte de la mission.
  Le fameux : “Ah OK, je vois, je vous êtes un AMO en fait ?” 😵
• Ensuite, de nombreuses organisations – associations gestionnaires d’ESMS, PME, foncières – ne disposent pas de direction immobilière structurée en interne. Elles externalisent sans toujours formaliser précisément le périmètre.
• Enfin, le cadre juridique diffère entre secteur public et secteur privé. Dans le premier, la distinction est stricte. Dans le second, elle est contractuelle et donc plus floue.

Anecdote utile

Nous avons déjà analysé un appel d’offres demandant une “AMO générale” dont le contenu correspondait juridiquement à une conduite d’opération complète. Visiblement le maître d’ouvrage donneur d’ordre n’en avait pas vraiment conscience.

Clarifier ces notions, c’est donc sécuriser votre projet.

La conduite d’opération : une assistance globale et transversale

Dans le cadre de la commande publique, la conduite d’opération est définie par le Code de la commande publique comme une assistance générale à caractère administratif, financier et technique.

Autrement dit : une mission globale.

Un périmètre couvrant l’ensemble du cycle de vie du projet

La conduite d’opération a vocation à accompagner le maître d’ouvrage sur toute la durée de l’opération :

• études préalables
• définition du besoin
• élaboration du programme
• consultation et passation des marchés
• suivi des études
• suivi des travaux
• réception
• suivi jusqu’à la garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement est la période d’un an après la réception des travaux pendant laquelle l’entreprise doit réparer les désordres signalés.

La conduite d’opération agit donc comme un fil conducteur du projet.

Un rôle de coordination globale

Le conducteur d’opération est souvent décrit comme le “chef d’orchestre”. Il coordonne :

• la maîtrise d’œuvre : architecte et bureaux d’études
• les entreprises
• les bureaux de contrôle
• les administrations
• les financeurs

Son objectif est clair : libérer le maître d’ouvrage des tâches complexes et chronophages du quotidien.

Point d’attention

Le conducteur d’opération ne décide jamais à la place du maître d’ouvrage. Il assiste, propose, alerte, coordonne. Mais la décision reste toujours entre les mains de la Maîtrise d’Ouvrage, c’est à dire vous.

L’AMO au sens strict : une expertise spécialisée et ciblée

À l’inverse, l’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage, au sens strict du Code de la commande publique, porte sur un ou plusieurs objets spécialisés.

Il ne s’agit pas d’un pilotage global, mais d’un apport d’expertise.

Une mission sur un objet précis

Il existe une multitude d’AMO spécialisées :

• AMO programmation
• AMO environnement / énergie
• AMO ergonomie
• AMO acoustique
• AMO juridique
• AMO financier

L’AMO intervient là où vous avez une lacune technique ou stratégique.

Une intervention souvent stratégique et en amont

Très fréquemment, l’AMO intervient en phase pré-opérationnelle :

• aide à formaliser le besoin
• rédaction du programme
• définition des surfaces
• estimation budgétaire
• fixation de l’enveloppe financière

Elle structure la décision avant le lancement opérationnel.

Voici une synthèse claire :

Secteur public vs secteur privé : une frontière inégale

Dans la commande publique : une distinction stricte

Dans le secteur public, le Chapitre II : organisation de la Maîtrise d’Ouvrage (articles L2422-1 à L2422-13) du Code de la commande publique distingue clairement :

• l’AMO spécialisée
• la conduite d’opération générale

Le cadre est normé. Les responsabilités sont encadrées. La qualification de la mission a une portée juridique.

Dans le secteur privé : une frontière beaucoup plus floue

Dans le privé, la terminologie est largement contractuelle.

Un prestataire peut vendre une “AMO générale” qui, dans les faits, correspond à une conduite d’opération complète.
Tout dépend du contrat signé.

Point d’alerte

Dans le secteur privé, l’intitulé de la mission ne garantit rien. Seul le périmètre contractuel précise réellement les responsabilités.

Pour un dirigeant, cela signifie : lisez le contrat avant de vous rassurer sur l’intitulé.

Leur point commun fondamental : une obligation de moyens

Malgré leurs différences de périmètre, AMO et conduite d’opération partagent un cadre contractuel identique : le louage d’ouvrage.

Cela signifie qu’ils ont une obligation de moyens.

Ils doivent :

• conseiller
• analyser
• alerter
• coordonner
• proposer

Mais ils ne garantissent pas un résultat.

Et surtout :

• ils ne signent pas les marchés à votre place
• ils ne représentent pas juridiquement votre structure
• ils ne prennent pas la décision finale

Voici une comparaison essentielle :

📌 La maîtrise d’ouvrage déléguée (MOD) agit un cran au-dessus. Il implique une délégation officielle. Le mandataire peut signer des contrats et engager des dépenses en votre nom.

C’est un autre niveau de responsabilité, plus confortable pour la MO, la contre partie : ça coûte plus cher !

Le vrai sujet : qui porte la vision et la responsabilité du projet ?

C’est ici que la question devient stratégique.

Le débat AMO vs conduite d’opération est souvent technique.
Mais le vrai sujet est ailleurs : qui pilote la vision immobilière ?

Dans beaucoup d’organisations – associations médico-sociales comme foncières ou entreprises privées – l’immobilier est traité comme un sujet technique.
#fail : il est avant tout stratégique.

Il impacte :

• votre modèle économique
• votre capacité d’accueil
• la qualité d’usage
• la performance énergétique
• votre image
• votre conformité réglementaire
• votre trajectoire financière

Sans gouvernance claire, même la meilleure AMO ne sécurise pas un projet.

Quand privilégier une conduite d’opération ?

• Vous ne disposez pas de service technique interne
• Le projet est complexe et multi-acteurs
• Vous avez besoin d’un pilotage quotidien structuré
• Le financement public impose un suivi administratif rigoureux

Quand recourir à une AMO spécialisée ?

• Vous avez déjà une organisation interne solide
• Vous avez besoin d’un éclairage précis (énergie, montage financier, programmation)
• Vous êtes en phase stratégique amont

Quand combiner les deux ?

C’est fréquent dans :

• les projets d’ESMS financés par l’ARS ou le Département
• les opérations multi-sites
• les restructurations lourdes
• les projets nécessitant des subventions importantes

Ce que BUDDIMM peut faire pour vous

Dans la majorité des projets que nous analysons, la difficulté ne vient pas du choix entre AMO et conduite d’opération, mais d’une absence de pilotage stratégique immobilier structuré en amont.

Où se positionne la Direction Immobilière ?

Schématiquement :

• La Direction Immobilière définit la stratégie, le cadre, les arbitrages.
• L’AMO apporte une expertise.
• La conduite d’opération exécute et coordonne.
• Le maître d’ouvrage décide.

Quand il n’y a pas de Direction Immobilière, on demande souvent à l’AMO ou au conducteur d’opération de jouer ce rôle stratégique.

Mais contractuellement, ils ne sont pas mandatés pour ça.

Et culturellement, ce n’est pas leur posture.
Se référer au besoin sur l’article qui pose les différences entre AMO et Direction Immobilière.

Conclusion : ne confondez pas outil et gouvernance

La distinction entre AMO et conduite d’opération est :

• juridique dans le secteur public
• contractuelle dans le secteur privé
• structurelle dans tous les cas

Les deux assistent. Aucun ne décide. Le maître d’ouvrage – c’est-à-dire vous – reste responsable.

La vraie question n’est donc pas seulement :
“Quel prestataire choisir ?”
Parce que choisir une AMO ou une CO, c’est déléguer la gestion de la complexité.

Le sujet de fond est souvent :
“Qui porte la stratégie immobilière ?”
Car un projet immobilier n’est pas juste un événement.
C’est un véritable levier stratégique.