AMO ou Direction Immobilière : deux niveaux d’intervention

Dans les projets immobiliers, et plus encore dans le secteur sanitaire, social et médico-social, les termes AMO, Maîtrise d’Ouvrage et Direction Immobilière sont souvent utilisés… parfois à tort comme des synonymes.
Pourtant, ces fonctions recouvrent des rôles très différents, tant par leur périmètre, leur temporalité, que par leur niveau de responsabilité.
En tant qu’acteur engagé de l’immobilier au service des ESMS, BUDDIMM accompagne régulièrement des maîtres d’ouvrage confrontés à cette question :

Avons-nous besoin d’un AMO… ou d’une véritable fonction de Direction Immobilière ?

Cet article a pour objectif de clarifier cette distinction essentielle, afin de sécuriser vos projets et structurer durablement votre patrimoine.

La Maîtrise d’Ouvrage (MOA) : le décideur, responsable de l’ouvrage

La Maîtrise d’Ouvrage (MOA) est la personne morale pour le compte de laquelle un ouvrage est réalisé.
Dans les ESMS, il s’agit généralement de l’association gestionnaire, de la fondation, ou de l’organisme public ou privé porteur du projet.
La MOA est pleinement responsable de l’opération immobilière.Cette responsabilité est inaliénable.

Ses missions fondamentales incluent notamment :

• le choix de la localisation,
• la définition des besoins et du programme,
• la fixation de l’enveloppe financière prévisionnelle,
• la sécurisation des financements,
• le choix du mode de réalisation,
• la contractualisation avec la maîtrise d’œuvre et les entreprises.

👉 La MOA décide, arbitre et assume.Elle peut être accompagnée, mais jamais remplacée.

L’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) : un appui opérationnel et expert

L’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) intervient pour éclairer, structurer et sécuriser les décisions de la MOA, sans jamais se substituer à elle.

Rôle de l’AMO

L’AMO apporte une assistance :

• administrative,
• financière,
• technique,
• réglementaire,
• organisationnelle.

Il aide le maître d’ouvrage à :

• formuler clairement ses besoins,
• comparer des scénarios,
• piloter des études,
• suivre les coûts et les délais,
• respecter les procédures et obligations réglementaires.

⚠️ Point fondamental : l’AMO ne signe pas les contrats à la place de la MOA, n’engage pas juridiquement l’opération et ne prend aucune décision finale.

Types de missions AMO

Les missions peuvent être :

• spécialisées : programmation, économie de la construction, urbanisme, montage financier, environnement etc.
  Ces missions sont confiées à des AMO Techniques.
• ou globales, couvrant l’ensemble d’une opération immobilière.
  Ces missions sont confiées à des AMO Généralstes.

Dans tous les cas, l’AMO reste :

• indépendant de la maîtrise d’œuvre,
• indépendant des entreprises,
• indépendant des fournisseurs ou exploitants.

👉 L’AMO est un expert ressource ponctuel, mobilisé sur un projet, une phase, ou une opération donnée.

La Direction Immobilière : une fonction stratégique, permanente et transverse

La Direction Immobilière ne se limite pas à un projet. Elle s’inscrit dans une vision long terme, à l’échelle de l’ensemble du patrimoine immobilier.

Dans les ESMS, cette fonction est souvent :

• inexistante,
• éclatée entre plusieurs services,
• ou assumée “en plus” par la direction générale.

Pourtant, elle est devenue indispensable face à :

• la vétusté du parc,
• la pression budgétaire,
• l’évolution des normes,
• les attentes des financeurs (ARS, Conseils Départementaux),
• les enjeux territoriaux.

Une responsabilité globale et structurante

La Direction Immobilière vise à formaliser une véritable politique patrimoniale, souvent traduite par :

• un inventaire du patrimoine,
• un Schéma Directeur Immobilier (SDI) ou Schéma Directeur Patrimonial,
• une programmation pluriannuelle des investissements
• un accompagnement pérenne dans la dévolution de tous les projets immobiliers

Son objectif :

Faire en sorte que le patrimoine immobilier contribue pleinement aux objectifs stratégiques, sociaux et économiques de l’organisme.

Dynamiser les actifs immobiliers

La logique n’est plus seulement de “conserver” les bâtiments, mais de les dynamiser :

• maîtriser les coûts d’entretien,
• améliorer la valeur d’usage,
• adapter les sites aux besoins des usagers,
• valoriser ou céder les actifs devenus inadaptés,
• anticiper les évolutions réglementaires et territoriales.

C’est un changement de paradigme majeur pour les acteurs de l’action sociale.

Une fonction au cœur du dialogue institutionnel

La Direction Immobilière est également un interlocuteur stratégique des partenaires publics :

• Agences Régionales de Santé (ARS),
• Conseils Départementaux,
• collectivités locales,
• financeurs publics et privés.

Elle porte une vision cohérente, argumentée, territorialisée, indispensable dans les CPOM, les appels à projets et les négociations de financement.

AMO vs Direction Immobilière : la différence clé

La différence fondamentale ne tient pas au niveau d’expertise, mais au niveau d’intervention.

👉 L’AMO accompagne.
👉 La Direction Immobilière pilote et décide.

Là où BUDDIMM se positionne

BUDDIMM n’est pas un AMO “de plus”. Nous intervenons au niveau de la Direction Immobilière, là où les décisions structurantes se prennent.

Nous accompagnons les organismes gestionnaires, et notamment les acteurs de l’action sociale et médico-sociale, pour :

• structurer une stratégie patrimoniale,
• élaborer un Schéma Directeur Immobilier,
• prioriser et arbitrer les projets,
• dialoguer avec les financeurs et les autorités,
• sécuriser la trajectoire immobilière sur le long terme.

]Notre valeur ajoutée réside dans cette capacité à relier l’immobilier, la stratégie, les usages et les financements, sur l’ensemble du territoire.

Conclusion : ne pas confondre outil et gouvernance

Un AMO est indispensable pour réussir un projet.
Une Direction Immobilière est indispensable pour ne pas subir son patrimoine.

Les ESMS qui réussissent leur transformation immobilière sont ceux qui ont compris que :

• les projets passent,
• le patrimoine reste,
• et la stratégie immobilière se construit dans la durée en adaptant l'immobiliser aux (nouveaux) usages et non l'inverse 😬