Qualifier la nature de l'occupation d'un lieu fait partie des premières mission d'une Direction immobilière.
Les baux cadrent les relations avec les bailleurs, et conditionnent souvent plusieurs dizaines de milliers d'Euros fonctionnement ou d’investissement.

Pourtant, leur diversité et leur complexité entraînent régulièrement des erreurs :

• mauvais choix de contrat,
• requalification imprévue,
• durées mal adaptées,
• confusion entre loyer et redevance,
• usage abusif de conventions précaires,
• clauses oubliées ou mal négociées.

Ce guide fait le point de manière simple, précise et opérationnelle : il présente les baux essentiels, leurs usages, leurs limites et leurs pièges.

Loyer ou redevance ? La distinction fondatrice

Avant même de parler de “types de bail”, il faut comprendre la différence juridique et financière entre LOYER et REDEVANCE.

Le LOYER : lorsqu’il existe un véritable bail

Un loyer est dû lorsqu’il existe un bail au sens juridique :

• bail civil,
• bail commercial,
• bail professionnel,
• bail emphytéotique,
• bail à construction,
• bail à réhabilitation.

Le loyer est le prix de la jouissance paisible et durable d’un bien immobilier.
Il implique :

• une occupation stable,
• un droit contractuel fort,
• des règles de renouvellement ou de résiliation,
• des obligations réciproques codifiées.

👉 Le loyer s’accompagne toujours de droits, plus ou moins protecteurs selon le type de bail.

La REDEVANCE : lorsqu’il n’y a PAS bail

La redevance est due lorsque l’occupation n’est pas un bail, mais une permission précaire :

• Convention d’Occupation Précaire (COP) alias temporaire ou provisoire
• Autorisation d'Occupation Temporaire (AOT),
• Convention d'Occupation Domaniale (COD)
• Mise à disposition non constitutive de droits.

La redevance n’emporte aucun droit réel, aucun droit au maintien dans les lieux, aucun droit au renouvellement.

👉 La redevance = le prix d’une occupation précaire, révocable, temporaire.

Pourquoi cette distinction est essentielle pour une Direction immobilière ?

Parce qu’elle détermine :

• le niveau de sécurité juridique,
• la prévisibilité financière,
• la valeur patrimoniale pour le bailleur,
• la souplesse opérationnelle,
• le risque de requalification.

Dans le secteur médico-social ou ESS, la confusion entre COP et bail civil/commercial est l’une des premières causes de contentieux immobiliers entre Bailleur et Preneur.

Les baux “classiques” : civil, commercial, professionnel

Le bail civil : simple, souple… mais non sécurisé

Définition et usage

Contrat de location régi par le Code civil.
Usage non commercial : logement, annexes, locaux accessoires.

Durée

Libre.
Peut aller de 1 mois à plusieurs années.

Particularités

....

Quand l’utiliser ?

• Logements de fonctions,
• Hébergements associés à des établissements,
• Petits locaux annexes non commerciaux.

Pièges classiques

• Risque de requalification en bail commercial si activité économique,
• Charges mal réparties,
• Préavis mal adapté à l’usage opérationnel.

👉 À manier avec prudence dans tout contexte professionnel.

Le bail commercial (3-6-9) : le bail protecteur des activités économiques

Définition et usage

Bail soumis au statut des baux commerciaux, très protecteur pour le locataire.

Durée

9 ans, avec faculté de résiliation triennale.

Particularités

• droit au renouvellement,
• indemnité d’éviction,
• plafonnement du loyer.

Quand l’utiliser ?

• Commerces,
• ESAT,
• restaurants,
• tiers-lieux,
• certains établissements médico-sociaux non sanitaires (à analyser selon l’activité).

Pièges classiques

• Mauvaise clause d’indexation,
• Sous-location interdite mais nécessaire,
• Charges lourdes non prévues,
• Risque de requalification d’un bail “professionnel” en commercial.

👉 C’est le bail le plus engageant pour un bailleur.

Le bail professionnel : le bail des professions libérales

Définition et usage

Régi par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.

Durée

6 ans minimum.

Particularités

Aucun droit au renouvellement.
Loyer entièrement libre.

Quand l’utiliser ?

• Cabinets de psychologues,
• professions para-médicales hors activité commerciale,
• bureaux “purs”.

Piège classique

• Usage professionnel strict → pas d’activité commerciale, artisanale, ou industrielle possible.

Les baux de courte durée : bail dérogatoire et conventions d’occupation

Le bail dérogatoire alias de courte durée

Définition

Bail hors statut commercial, limité à 3 ans maximum.

Usage

• Tester un projet,
• Utilisation transitoire avant travaux,
• Démarrage rapide d’activité.

Pièges

• Un seul renouvellement possible dans la limite des 3 ans,
• Dépassement = requalification en bail commercial.

La convention d’occupation précaire (COP)

⚠️ Ce n’est pas un bail.

Définition

Permission d’occuper un lieu de façon temporaire en raison d'un précarité avérée : chantiers, démolition, relocation rapide…

Usage

• Occupation courte, flexible, incertaine,
• Projets transitoires.

Redevance, pas loyer.

Pièges

• COP utilisée comme “bail low-cost” → requalification en bail commercial,
• Absence de motif objectif → nullité possible.

👉 À manier avec une rédaction juridique stricte.

Les baux de longue durée : emphytéotique, construction, réhabilitation

Bail emphytéotique : le bail de 18 à 99 ans

Définition

Le preneur reçoit un droit réel immobilier, peut hypothéquer, financer, transformer l’immeuble.
Quand le Bailleur est l'Etat on parle de Bail Emphytéotique Administratif (BEA).

Usage

• Hôpitaux,
• établissements médico-sociaux,
• équipements publics,
• grands projets ESS.

Redevance très faible.

Très important, le loyer est très faible PARCE QUE le Preneur s'occupe d'absolument tout.

Pièges

• Charges travaux mal réparties,
• Mauvaise comptabilisation des droits Preneur et droit Bailleur
• Oubli de la valorisation des droits en cas de rachat en cours de bail
• Obligations excessives pour l’association ou le Preneur
• Loyer qui n'est plus symbolique
• Signature d'une convention "doublon" en plus d'un loyer symbolique

Bail à construction

Définition

Identique au bail emphytéotique, avec en plus l'obligation pour le Preneur, de construire un immeuble sur le terrain du Bailleur.
À la fin : le Bailleur récupère gratuitement l’immeuble.

Usage

• Partenariats public/privé ou associatif
• Opérations à très long terme.

Pièges

• Anti-spéculation pour les associations,
• Mauvais calibrage de la durée vs amortissements.
• goût amer à la fin du contrat pour le Preneur

Bail à réhabilitation

Définition

Le Preneur réalise à sa charge des travaux de réhabilitation lourds, pour transformer ou rénover le bien nécessaire à son exploitation.

Usage

• Logement social,
• Médico-social,
• Transformation d’immeubles anciens.

Piège

• Sous-évaluation des CAPEX → modèle économique bancal.

Synthèse : comment choisir le bon bail selon l’usage ?

Chaque bail répond à un scénario de besoin :

• Occupation transitoire → COP avec précarité motivée
• Court terme / flexibilité → bail dérogatoire
• Activité économique → commercial
• Professions libérales → professionnel
• Occupation simple / non commerciale → civil
• Investissements lourds / projets publics → emphytéotique, construction, réhabilitation

👉 Une convention dépanne, un bail sécurise et/ou engage.

Conclusion : maîtriser les baux, c’est sécuriser ses projets

Pour une Direction immobilière, le choix du bail n’est jamais neutre.

Il détermine :

• la stabilité du projet,
• le coût global,
• les droits du locataire,
• la valeur du patrimoine,
• la souplesse stratégique.

Les personnes directement intéressées par la nature d'un bail sont :

• Les Directions d'exploitation : premières personnes concernées dans les usages du bâtiment qu'elles vont pouvoir en faire et des travaux qu'elles vont pouvoir/vouloir engager.
• Les Directions financières : à plusieurs titres, non seulement pour la comptabilisation de la nature des engagements au bilan, mais aussi en termes de flux, en exploitation et en investissements.