ASE : sécuriser l’immobilier pour limiter les risques

Dans un contexte de tension durable de l’Aide sociale à l’enfance, les organismes gestionnaires ont appris à faire face. Ouvrir rapidement des solutions, adapter des locaux, absorber des flux imprévus : la capacité d’agilité du secteur est réelle.

Mais à force de fonctionner dans l’urgence, un glissement s’opère.
Ce qui était pensé comme temporaire devient structurel.
Et ce glissement fait émerger un sujet encore trop peu traité frontalement : le risque juridique et réglementaire lié à l’immobilier.

Dans l’ASE, le risque n’est pas théorique

Les directions le savent : le risque ne naît pas d’une volonté de transgresser les règles. Il naît de situations concrètes, souvent subies :

• occupation prolongée de locaux non conçus pour l’accueil,
• extensions réalisées dans l’urgence,
• sur-occupation temporaire devenue durable,
• changements d’usage progressifs.

Ces situations sont compréhensibles. Elles répondent à des besoins immédiats.
Mais elles créent des écarts silencieux entre :

• ce qui est autorisé,
• ce qui est réellement pratiqué,
• et ce que le bâti permet en toute sécurité.

À ce stade, le risque n’est plus ponctuel. Il devient structurel.

Immobilier : le premier angle mort du risque réglementaire

L’immobilier concentre une grande partie des fragilités réglementaires en ASE, précisément parce qu’il évolue moins vite que les usages.

Plusieurs cadres s’y superposent :

• réglementation ERP et sécurité incendie,
• accessibilité,
• capacité d’accueil autorisée,
• conformité des usages aux autorisations administratives.

Sous l’effet de l’urgence, des écarts apparaissent. Un bâtiment conforme à l’origine peut ne plus l’être au regard de son usage réel. Une capacité théorique peut être dépassée de fait. Une extension provisoire peut ne jamais être régularisée.

Ces décalages sont rarement visibles au quotidien.
Ils le deviennent brutalement lors d’un contrôle, d’un incident ou d’un sinistre.

Anecdote utile

Une association récupère un petit hôtel qu’elle transforme in extremis en foyer pour jeunes travailleurs. Des petits espaces cuisines sont rapidement aménagés dans les chambres.
Les rallonges et les multiprises fleurissent.
La commission sécurité passe : résultat, fermeture administrative. Obligé de reloger tout le monde ailleurs en catastrophe, le temps de faire les travaux de mise aux normes.

Quand les décisions provisoires deviennent juridiquement durables

Les mécanismes les plus fréquents sont ceux de la précipitation et de la durée non maîtrisée.

Extensions temporaires, occupations transitoires

Un déménagement rapide.
Un site est occupé “en attendant”.
Un bâtiment est utilisé provisoirement.
Une extension est pensée comme transitoire.

Mais le temps passe. Les situations se figent. Et ce qui devait être exceptionnel devient la norme.

Changements d’usage non sécurisés

Dans ce contexte, certaines évolutions ne sont pas suffisamment formalisées :

• absence de permis modificatif,
• dossiers techniques incomplets,
• déclarations non actualisées.

Ces oublis ne sont pas le fruit d’un manque de rigueur. Ils sont la conséquence directe d’un pilotage sous contrainte, où l’urgence prend le pas sur la sécurisation juridique.

Responsabilités : ce que les directions portent réellement

Lorsque des situations non conformes s’installent, la question de la responsabilité se pose.

• La responsabilité de l’organisme gestionnaire est engagée.
• Celle des dirigeants peut l’être également.
• Le conseil d’administration n’est pas neutre, surtout s’il n’est pas correctement informé des risques.

Un autre point est souvent sous-estimé : l’assurance.

Point d’alerte

En cas de sinistre sur un site non conforme ou pire, non déclaré, la couverture assurantielle peut être fragilisée, voire remise en cause. Avec des conséquences lourdes au civil et au pénal pour la Direction.

Ce risque n’est pas théorique. Il est rarement anticipé.

Pourquoi l’urgence fragilise aussi la gouvernance

Le risque réglementaire n’est pas seulement technique. Il est aussi un risque de gouvernance.

Lorsque les décisions sont prises dans l’urgence :

• la traçabilité est parfois incomplète,
• les arbitrages restent implicites,
• les alertes sont difficiles à formuler sans bloquer l’action.

Les directions se retrouvent alors dans une position délicate :
continuer à agir pour répondre aux besoins, tout en sachant que certaines situations mériteraient d’être sécurisées.

Sans cadre clair, cette tension devient difficilement soutenable.

Anticiper les risques sans paralyser l’action

Sécuriser juridiquement l’immobilier ne signifie pas arrêter d’agir.
Cela suppose de changer de posture.

Quelques principes structurants :

• identifier les sites et situations sensibles,
• prioriser les risques plutôt que chercher une conformité parfaite immédiate,
• sécuriser juridiquement les situations existantes,
• intégrer la réglementation dans le pilotage stratégique du patrimoine.

Anticiper permet au contraire de continuer à agir, mais en connaissance de cause, avec des choix assumés et documentés.

Ce que les directions d’organismes gestionnaires doivent retenir

Pour conclure :

• Les risques juridiques et réglementaires sont souvent la conséquence de l’urgence permanente.
• L’immobilier est un point de fragilité majeur dans l’ASE.
• Les décisions provisoires ont des effets durables.
• La responsabilité des directions et des CA est engagée.
• Sécuriser l’immobilier fait partie intégrante du pilotage stratégique.

La transformation de l’offre ASE ne peut pas se faire durablement sans un patrimoine piloté, sécurisé et assumé.

C’est à cette condition que l’urgence cessera d’être un risque…
pour redevenir ce qu’elle devrait toujours être : une exception.