Le diagnostic de pollution des sols : une obligation de bon sens

Le diagnostic de pollution des sols s’appuie sur la norme NF X 31-620-2 qui définit les missions et responsabilités des bureaux d’études certifiés.
Il vise à évaluer la compatibilité entre l’état du sol et l’usage futur d’un site, avant toute acquisition, réhabilitation ou changement d’usage.

Concrètement, il est requis dans de nombreuses situations :

• achat ou vente d’un terrain ;
• reconversion d’un site industriel ;
• projet de construction ou d’extension ;
• modification de l’usage : par exemple, transformation d’un site d’activité en logements ou en ERP.

Cette démarche s’inscrit dans la méthodologie nationale de gestion des sites et sols pollués publiée par le Ministère de la Transition écologique.
Elle repose sur l'analyse de différentes bases de données accessibles depuis Géorisques et sur une analyse visuelle de l'évolution du site à partir de photos aériennes historiques.

Alors OK, est-ce qu'il faut systématiquement lancer un DPS ? Non.
Mais... certaines banques par exemple vont systématiquement le demander, surtout si le bien est financé en Crédit Bail Immobilier (CBI). En tant que propriétaire, la banque ne voudra prendre aucun risque.
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Anecdote utile

Un terrain agricole devenu constructible attise les convoitises et fait grimper le prix du foncier. Une association se porte acquéreuse pour y construire un ITEP. Une étude de sol révèle, sur la base de l'analyse des photos aériennes, que le site a été utilisé comme décharge sauvage pendant des années. La PUV signée ne comprenait pas de conditions suspensives sur le sol 🙄.

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Les 3 volets d’une mission INFOS

Le diagnostic de pollution des sols – mission INFOS (Phase 1) repose sur trois volets complémentaires :

1. Étude historique et documentaire (A110)

Elle reconstitue l’historique du site : activités passées, ICPE, anciens usages, bases BASOL, BASIAS, ou Secteurs d’Information sur les Sols (SIS).
Ces données sont croisées avec les bases officielles du BRGM – Infoterre et l’analyse des photographies aériennes historiques via Remonter le temps – IGN qui permet d’observer l’évolution du site depuis les années 1950.

2. Visite de site (A100)

Elle consiste à vérifier l’état du terrain, la présence éventuelle de cuves, traces de pollution, matériaux suspects ou anciens dépôts.

3. Analyse de vulnérabilité (A120)

Cette étape examine le contexte géologique, hydrogéologique et environnemental : nappe phréatique, zones naturelles sensibles, captages d’eau, topographie.

L’ensemble débouche sur un schéma conceptuel : il identifie les sources potentielles de pollution, les voies de transfert et les cibles exposées.
C’est une photographie à la fois environnementale et décisionnelle du site.

Ce qu'un DPS change pour une Direction Immobilière

Pour une Direction Immobilière, le DPS n’est pas une simple pièce réglementaire : c’est un outil de décision.

Il permet de :

• Arbitrer entre réhabilitation, construction neuve ou acquisition.
• Anticiper les risques fonciers avant les études géotechniques ou l’achat.
• Sécuriser le budget et le calendrier en évitant les surcoûts liés à une pollution tardivement identifiée.
• Renforcer le dialogue avec les autorités (DREAL, ARS, collectivités) et les partenaires financiers (Banque des Territoires, investisseurs).
• Structurer la donnée patrimoniale, en intégrant les risques environnementaux dans les bases immobilières ou le schéma directeur immobilier.

Quand le diagnostic devient stratégique

Le diagnostic de pollution des sols dépasse largement la prévention du risque :

• Il protège la valeur du foncier en prouvant la conformité environnementale du site.
• Il oriente les choix de conception : fondations, terrassements, gestion des déblais.
• Il évite les contentieux lors des transactions.
• Il appuie la politique RSE de l’organisation et la cohérence avec la taxonomie verte européenne.

Pour les Directions immobilières publiques ou privées, c’est un levier concret pour lier stratégie environnementale et performance économique.

Coût d'un diagnostic de pollution des sols

Voici quelques idées de prix pour commencer à alimenter un Budget d'Investissement, à conforter naturellement par deux devis minimum.

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Et après ?

Les suites du diagnostic dépendent des conclusions :

• Aucune pollution suspectée → pas d’investigation complémentaire.
• Suspicion → mission DIAG (Phase 2) avec prélèvements.
• Pollution avérée → étude de gestion, plan de dépollution et suivi de réhabilitation.

Dans tous les cas, le rapport doit être archivé dans une dataroom foncière ou mieux, intégré dans un outil de gestion immobilière.
Idéalement ce genre de rapport doit être rattaché au niveau de la Parcelle.
Adresse > Parcelle > Site > Bâtiment

Ce qu’il faut retenir

Le diagnostic de pollution des sols n’est pas qu’un outil de conformité :
c’est un instrument stratégique au service de la décision, de la performance environnementale et de la durabilité du patrimoine.

Bien anticipé et intégré à la stratégie immobilière, il permet de sécuriser les projets, valoriser les actifs et protéger les usagers comme les investisseurs.