Vous avez dit CBI ?

Le Crédit-Bail Immobilier (CBI) reste l’un des leviers les plus puissants pour financer un projet immobilier, en particulier lorsqu’on souhaite limiter l’apport, sécuriser la trésorerie, et conserver une flexibilité stratégique.
Pour les ESMS, associations, foncières solidaires et acteurs engagés, c’est un financement très avantageux permettant :

• d’acquérir un foncier et/ou bâti,
• de réaliser des travaux, même lourds,
• sans immobiliser immédiatement leurs fonds propres.

Pourtant, les mécanismes du CBI sont mal compris, et sa notoriété en pâtit.
La première remarque est souvent la même chez le client : "oui mais je ne suis pas propriétaire !"

C'est ni complètement vrai, ni complètement faux 😁

Cet article fait le point et vous explique :

• pourquoi utiliser un CBI,
• comment il fonctionne,
• ce que contiennent exactement les contrats,
• comment lire une proposition bancaire,
• les pièges à éviter,
• et les bonnes pratiques pour négocier.

Pourquoi financer un projet immobilier en Crédit-Bail Immobilier

Le CBI est une solution hybride :
👉 un financement bancaire + une location + une option d'achat.

Le Bailleur (la banque) devient immédiatement mais temporairement propriétaire de l’immeuble.
Le Preneur (vous, Madame Monsieur le Client) en avez la jouissance totale, vous réalisez vos travaux, et vous le rachetez en fin de contrat pour une valeur résiduelle.

Financer avec très peu d’apport voire 0

C’est LA grande force du CBI.

Dans un dossier bancaire classique, la banque demande en moyenne 20 % d'apports.
Et ce sera compliqué de descendre en dessous vu que la banque elle-même est soumise à des exigences de fonds propres à travers différentes directives.
La ratio McDonough lui impose en gros d'avoir 8 %de fonds propres.

Dans un financement en CBI, comme le Bailleur est propriétaire, les apports demandés sont bien moindres :

• Dans la plupart des dossiers, 5 % à 10 % d’apports
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• Toutes les dépenses à risque déjà engagées peuvent être considérées comme de l'apport :
  • études préliminaires,
  • diagnostic de pollution,
  • honoraires d’architecte,
  • frais de programmation,
  • études géotechniques, etc.

• Mieux : dans certains cas, l’apport peut être constitué uniquement de cautions → zéro sortie de cash ✨

👉 Le CBI est l’un des rares montages où vos dépenses pré-opérationnelles deviennent un “apport valorisé”.

Un financement moins cher

Comme le bailleur est propriétaire de l’actif pendant toute la durée du financement, le risque bancaire très faible.
Du coup, vous profiter disons d'une "marge bancaire raisonnable".
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Exemples de marges possibles pour un dossier à 4 M€ :

• Taux CMS 15 ans + 1,95 %
  Le CMS est la référence la plus utilisée par les bailleurs.
• TCN CASA + 1,13 %
  C'ets la référence du Crédit Agricole

Pour épater votre banquier, parlez en "points de base" alias pdb ou pb pour les intimes 😁
100 points de base = 1 %

Le CBI finance aussi les travaux

Good news, contrairement à un prêt immobilier classique :

👉 On peut financer le foncier + les travaux + une partie des honoraires

En un seul montage et sans hypothèque.

Des loyers maîtrisés grâce à la valeur résiduelle

La Valeur Résiduelle (VR) est le prix pour racheter l’immeuble en fin de contrat.

Elle allège les loyers :

• VR faible → loyers plus élevés
• VR forte → loyers plus faibles

Par défaut, la banque propose souvent une VR à 1 €.
Demandez 5 %, toues choses égales par ailleurs.
En termes de casflow, c'est mieux.
Si vous pouvez obtenir plus de VR, à iso coditions, allez-y
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⚠️ Attention : pousser la VR trop haut peut masquer un problème de cash-flow.

Dans certains projets (EHPAD parisiens), on observe des VR à 30–40 %.
Cela peut sembler attractif, mais c’est souvent le symptôme d’un équilibre économique fragile.

Fiscalité et comptabilité avantageuses

• Les loyers sont déductibles des charges (pour les structures à IS).
• Le bilan reste plus léger qu’en cas de financement classique.
• Pas d'hypothèque, pas de garantie réelle lourde → simplification comptable.

Comment fonctionne un CBI ? Comprendre les postes essentiels

Pour bien comprendre une proposition de CBI, il faut décortiquer les 10 postes clés qui composent le financement.

Nous allons les illustrer avec la proposition CE / CA fournie.

Le montant financé

Il comprend généralement :

1. Prix d’acquisition HT
2. Frais et travaux HT
3. Honoraires MOE, études techniques, frais préalables... alias vos dépenses à risque.

Rappelons que les dépenses à risques, c'est-à-dire les dépenses à engager pour obtenir un PC purgé de tous recours peuvent représenter 10 à 15 % du bilan de l'opération.
Dans un CBI, ces dépenses peuvent être refinancées, car peuvent être négociées comme des apports.

La durée

En général : 15 ans
La banque ne portera pas un actif à son bilan sur une durée plus longue. Par ailleurs, en allongeant la durée, le risque de requalification en bail emphytéotique augmente.
Le CBI doit rester un engagement hors bilan pour le client, assimilable une dette amortissable courte.

La valeur résiduelle (VR)

Le prix pour racheter l’immeuble en fin de contrat.
Comme évoqué, par défaut 1 €, viser a minima 5 % voire plus.
La VR est généralement limiter à la valeur du foncier.

L’avance preneur

C’est l’équivalent de “l’apport”.Cette avance peut être nantie, sans sortie de trésorerie réelle.
Elle peut aussi être compensée par les dépenses pré-opérationnelles déjà engagées.
Et bonne nouvelle, elle peut aussi être rémunérée !
Alors évidemment pas au taux auquel le leaser vous prête : il appliquera une décote, généralement de 50 points de base.

Les loyers

Ils sont généralement trimestriels d’avance.
Attention donc au prévisionnel de trésorerie le loyer du mois N est décaissé en N-1.

✨La mise en loyer peut être progressive. Deux façons de faire : dissocier la mise en loyer du foncier et des travaux ; négocier une montée en charge 70 80 100 par exemple sur les 3 premières échéances.

Les préloyers

Spécificité du CBI : avant le début du paiement des loyers, il existe des préloyers liés à :

• l'engagement,
• le financement,
• la TVA.

La marge appliquée est en général inférieure au taux facial, par exemple  Euribor 3 mois + 1,50 % alors que le crédit en facial est à + 1.9 %

C’est souvent une ligne mal comprise mais très importante : le projet coûte de l’argent avant même le premier loyer.

Les taxes refacturées au preneur

Très important pour les DI.

Le bailleur paye tout, et refacture tout :

• taxes foncières,
• assurances (chantier + immeuble),
• provisions de charges copropriété,
• primes diverses.

La proposition l’indique explicitement :

“Refacturation à titre de complément de loyer toutes les charges habituellement supportées par le propriétaire (taxes foncières, assurances…)”

👉 D’où l’importance de vérifier les provisions de charges (notamment en copropriété).

Les garanties exigées

Elles sont souvent liées :

• au nantissement des parts de l'entité qui emprunte
• au nantissement du contrat,
• à l’engagement de non-modification du capital

Pour les associations, pas de contre garantie demandée à la Commune, au Département ou à la Région.

Les conditions suspensives

Elles sont typiques des projets complexes :

• permis de construire purgé
• audit pollution de sol, a minima mission INFOS
• évaluation financière du bien
• validation technique et juridique du projet.

Les frais annexes

Toujours sous-estimés par les preneurs :

• frais de dossier : 10 000 € HT minimum
• commission de Chef De File, dans le cas d'un pool bancaire : 3 000 € HT
• émoluments notariés (0,532 %)
• TPF (0,715 %)
• CSI (0,10 %)
  

👉 À intégrer dans le plan de financement.

Pourquoi un CBI est particulièrement intéressant

✔️ Moins de fonds propres mobilisés

Les budgets publics étant contraints, pouvoir financer un projet sans apport significatif est un levier énorme.

✔️ Souplesse comptable

Le CBI est hors hypothèque, hors dette bancaire classique → utile dans les modèles multi-financeurs.

✔️ Possibilité d'intégrer les dépenses à risque

Diagnostic pollution, études, programmation… souvent financés en amont.

✔️ Outil compatible avec des projets en “portage intelligent”

Le CBI peut financer une opération intermédiaire en attendant un CPOM, un financement ARS/CD, ou une restructuration.

✔️ Idéal pour les projets techniques

Réhabilitation lourde, extension, restructuration → le bailleur suit les travaux et finance au fur et à mesure.

Les pièges à éviter lors d’un financement CBI

❌ Trop pousser la valeur résiduelle

VR forte = loyers bas, mais déséquilibre économique.

❌ Oublier les coûts cachés

La TF et les provisions d’AG peuvent exploser le coût réel. + les préloyers, le coût réel comment cavant l'exploitation

❌ Durée limitée à 15 ans

Un CBI dépasse rarement les 15 ans. Au-delà, nécessité de passer

❌ Signer trop vite le taux fixe

Le bon moment pour fixer le CMS est stratégique : voir avec le leaser la fenêtre de tir qu'il a pour figer les taux.

❌ Mal anticiper les délais

Ce n'est pas votre banquier qui va monter seul le dossier : il va travailler avec son leaser. Deux fois plus de personnes et de process, donc deux fois plus de temps !

Quelques leasers

Quasiment toutes les banques de réseau ont leur société de leasing, en voici quelques unes :
Société Générale : SOGEBAIL ou SOGEFIMUR
BNP : BNP Paribas Leasing Solutions
Crédit Agricole : CA Leasing
BPCE : BPCE Lease

Conclusion : le CBI, un outil puissant… mais technique

Le Crédit-Bail Immobilier est un levier majeur pour financer des projets ambitieux sans immobiliser de fonds propres.
Il offre une flexibilité unique, une sécurité pour les financeurs, et une capacité exceptionnelle à intégrer les dépenses pré-opérationnelles.

Bien maîtrisé, il permet de :

• accélérer un projet,
• sécuriser les financeurs,
• lisser les charges,
• simplifier les négociations.

Mal compris, il peut devenir un montage coûteux ou inadapté.

C’est pourquoi chaque ligne d’une proposition de CBI mérite d’être analysée, simulée, négociée — c’est précisément le rôle d’une Direction immobilière comme BUDDIMM.