Ca y est ça se précise ! Programme validé, financements obtenus et on croise les doigts pour les autorisations.
Vous avez bien sûr vérifié que toutes les entreprises qui vont intervenir sur le chantier sont bien assurées, mais oups : et vous ?
La Maîtrise d’Ouvrage doit elle aussi être correctement assurée.
Et ce n’est pas qu’un simple sujet administratif : elles conditionnent la continuité du chantier, la capacité à gérer un sinistre, et la responsabilité juridique du maître d’ouvrage.

Pourtant, les assurances de la construction restent mal comprises :

• certaines sont obligatoires, d’autres fortement recommandées,
• certaines couvrent des dommages, d’autres des responsabilités,
• et toutes ne s’activent pas au même moment.
  

Voici un résumé des assurances essentielles pour tout projet immobilier :
Dommages-Ouvrage (DO), Tous Risques Chantier (TRC), Responsabilité Civile, Constructeur Non Réalisateur (CNR) et Garantie Financière d’Achèvement (GFA).
Un seul objectif : permettre aux maîtres d’ouvrage et Directions immobilières de sécuriser leurs projets sans sur-assurer ni prendre de risques inutiles.

Pourquoi les assurances sont un sujet stratégique

Un projet immobilier concentre, sur une période courte, un niveau de risque exceptionnel :

• travaux lourds,
• enjeux financiers importants,
• multiplicité d’intervenants,
• responsabilités croisées,
• site potentiellement en activité pendant les travaux.

Un sinistre mal couvert peut :

• bloquer un chantier pendant des mois,
• mettre en difficulté un exploitant,
• engager durablement la responsabilité du maître d’ouvrage,
• remettre en cause l’équilibre financier du projet.

Les assurances ne servent donc pas uniquement à “réparer après coup”.
Elles sont un outil de pilotage du risque, au même titre que le budget, le planning ou la gouvernance du projet.

Panorama des assurances de la construction

Avant d’entrer dans le détail, il est utile de comprendre la logique d’ensemble :

• Pendant le chantier : protéger les biens, les personnes et le déroulement des travaux
• Après réception : traiter rapidement les désordres graves
• En cas de responsabilité : couvrir le maître d’ouvrage face aux tiers
• Dans certains montages : sécuriser l’achèvement financier de l’opération

Chaque assurance répond à une fonction précise.
Les confondre ou penser qu’elles sont redondantes est l’une des erreurs les plus fréquentes.
Pas de panique, on fait le point !

Dommages-Ouvrage (DO)

La Dommages-Ouvrage est sans doute l’assurance la plus connue… et la plus mal comprise.

À quoi sert la DO ?

La DO permet de préfinancer rapidement les travaux de réparation des désordres relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal désigne les responsables.

🎯 Un seul objectif : éviter que les occupants ou le maître d’ouvrage ne subissent des années de procédures avant réparation.

Quand s’active-t-elle ?

Après la réception des travaux, pendant 10 ans, pour des désordres graves :

• compromettant la solidité de l’ouvrage,
• ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Qui la souscrit ?

Le maître d’ouvrage, obligatoirement, avant l’ouverture du chantier.

Ce qu’elle ne couvre pas

• Les désordres esthétiques,
• Les défauts mineurs,
• Les sinistres non décennaux.

Tous Risques Chantier (TRC)

La TRC intervient avant la réception, pendant les travaux, la phase la plus exposée du projet.

Qui la souscrit ?

• Le plus souvent le maître d’ouvrage,
• parfois une entreprise mandataire, mais ce point doit alors être clarifié contractuellement.

Principe

La TRC couvre, sauf exclusions, les dommages matériels accidentels affectant :

• l’ouvrage en construction,
• les matériaux,
• les existants (si inclus au contrat),
• les équipements en cours de pose.

Pourquoi est-elle essentielle ?

Parce qu’un chantier est vulnérable :

• incendie,
• dégât des eaux,
• tempête,
• effondrement partiel,
• vandalisme,
• erreurs humaines.

Sans TRC, un sinistre peut :

• interrompre le chantier,
• générer des surcoûts massifs,
• créer des conflits entre entreprises.

Point de vigilance

La TRC doit être cohérente avec le périmètre réel du projet, notamment :

• en réhabilitation,
• en site occupé,
• en présence d’existants sensibles.

Responsabilité Civile du maître d’ouvrage (RC MOA)

De manière générale, la souscription à une assurance responsabilité civile professionnelle n’est pas obligatoire.
SAUF pour certains types d’entreprises.
Et devinez quoi ? Les entreprises du bâtiment en font partie.

La RC MOA couvre les dommages causés à des tiers du fait de l’opération.

Elle s’applique principalement :

• avant le chantier,
• pendant le chantier,
• parfois hors chantier.

Exemples concrets :

• accident d’un passant lié au chantier,
• dommage à un immeuble voisin,
• préjudice matériel ou corporel imputable à l’opération.

🚩 La RC des entreprises ne protège pas le maître d’ouvrage contre ses propres fautes ou négligences.
En clair et comme pour toute assurance, l’assurance tombe si vous avez commis une faute ou une négligence.

Constructeur Non Réalisateur (CNR)

Soyons clairs : l’assurance CNR est obligatoire.
C’est la loi Spinetta qui le dit : elle impose la souscription d’une assurance CNR pour protéger les futurs acquéreurs d’éventuels défauts de construction.

Selon l’article 1792-1 du Code Civil, est réputé constructeur, “toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire”.
Sont donc considérés comme « Constructeur Non Réalisateur » :

• Les promoteurs immobiliers
• Les vendeurs d’immeubles achevés ou à construire, en Ventre d’Immeuble à Rénover (VIR) ou en Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA)
• Les maîtres d’ouvrage délégués
• Les marchands de biens

La DO assure un bien, la CNR assure une personne

Elle couvre la responsabilité décennale du maître d’ouvrage, lorsqu’il peut être mis en cause :

• en tant que vendeur,
• bailleur,
• exploitant,
• ou propriétaire non constructeur.

Elle s’active :

• après réception,
• pour des désordres relevant de la décennale,
• lorsque la responsabilité du MOA est recherchée.

La DO finance les travaux, la CNR protège juridiquement le maître d’ouvrage.

Garantie Financière d’Achèvement (GFA)

La GFA n’est pas une assurance de dommages, mais une garantie financière.

À quoi sert-elle ?

Elle garantit que l’opération sera menée à son terme, même en cas de défaillance du porteur de projet.

Elle est souvent exigée :

• en VEFA,
• dans des montages avec investisseurs,
• dans des opérations de portage,
• par certains financeurs.

Ce qu’elle couvre

• Le financement nécessaire pour achever les travaux,
• La protection des acquéreurs ou investisseurs.

Ce qu’elle ne couvre pas

• Les malfaçons,
• Les sinistres techniques,
• Les responsabilités juridiques.

Elle sécurise le projet, pas la qualité de l’ouvrage.

Alors au final, qui souscrit quoi ?

Une bonne structuration assurantielle repose sur une répartition claire des assurances à souscrire entre souscripteurs.

Coût des assurances

Sur les coûts, le piège est de sous estimer à la fois le pourcentage appliqué, qui dépend du montant et de la complexité du projet et l’assiette de calcul.
Notre conseil : maximisez l’assiette dans le bilan, mettez tout ou presque !

Erreurs les plus courantes observées sur les projets immobiliers

• Souscrire les assurances trop tard
• Ne pas vérifier toutes les assurances de toutes les entreprises
• Confondre assurances des entreprises et assurances MOA
• Chercher à optimiser le coût au détriment du périmètre
• Oublier les existants en réhabilitation
• Chercher à l’éviter pour “économiser”
• Oublier les lignes de dépenses dans le bilan

Rôle d’une Direction Immobilière en assurances

En termes d’assurances, une Direction Immobilière intervient à deux niveaux :

Pour son client Maître d’Ouvrage

• Définir une stratégie de couverture des risques
• Anticiper dès le préprogramme
• Aligner assurance, budget, planning et gouvernance
• Dialoguer avec assureurs, AMO et financeurs.

Pour les Entreprises

• Collecter les assurances obligatoires
  Les entreprises doivent être valablement assurées à la date d’ouverture du chantier.
• Vérifier le bon paiement des cotisations
• Vérifier les éventuelle limites d’assurances

Anecdote utile

Une entreprise intervenant sur un chantier de réhabilitation fournit une Dommage Ouvrage limitée à 300 k€ de travaux par chantier. Or le marché travaux a été signé avec cette entreprise pour 400 k€.
Que va-t-il se passer en cas de sinistre... 🙄😬

Ce qu’il faut retenir avant de lancer un chantier

Oui les assurances sont des lignes de dépenses dans votre bilan et qui sont malheureusement trop souvent oubliées. Mais gardez en tête que le Maître d’Ouvrage que vous êtes reste toujours exposé.
Et ce pendant 10 ans !
DO et TRC couvrent des dommages, RC et CNR des responsabilités, la GFA l’achèvement financier.
Couvrez vos bâtiments, assurez-vous et soyez intraitable avec vos entreprises : pas d’assurances, pas de marché !